Introdução
A separação acontece, um dos dois sai de casa e o outro fica. Meses depois, a pessoa que saiu continua pagando parte do financiamento ou do IPTU, não consegue comprar outro imóvel e vê o ex morando no imóvel do casal como se ele fosse só dele.
A dúvida que chega com frequência à nossa equipe é direta: dá para cobrar aluguel? A resposta passa por alguns pontos que mudam muito o cenário, como a partilha já ter sido feita ou não, a presença de filhos no imóvel e a existência de medida protetiva. Neste artigo comparamos os caminhos possíveis para resolver a situação.
Neste artigo
- Por que o imóvel continua sendo dos dois
- Quando cabe cobrar pelo uso do ex morando no imóvel do casal
- Situações que costumam afastar ou reduzir a cobrança
- Os caminhos para resolver: comparação
- Como a cobrança costuma ser feita na prática
- Perguntas frequentes
Por que o imóvel continua sendo dos dois
Enquanto a partilha não é feita, o imóvel adquirido durante o casamento ou a união estável (conforme o regime de bens) pertence aos dois. Depois da separação, a relação deixa de ser de família e passa a se parecer com a de dois coproprietários, o que o Código Civil chama de condomínio.
O Código Civil prevê, no art. 1.319, que cada condômino responde aos outros pelos frutos que tirou da coisa. Quando apenas um usa o bem inteiro, o outro fica privado da sua parte, e é daí que vem a ideia de uma indenização pelo uso exclusivo, que no dia a dia todo mundo chama de “aluguel”.
Para entender o que entra na divisão, vale ler o artigo sobre partilha de bens na comunhão parcial.
Quando cabe cobrar pelo uso do ex morando no imóvel do casal
O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que a cobrança pode ser possível mesmo antes da partilha formal, desde que seja possível identificar a parte de cada um no imóvel. Em geral, os elementos que pesam são:
- O imóvel é comum, ou seja, entra na divisão pelo regime de bens.
- Um dos dois usa o bem com exclusividade, impedindo o outro de usar ou de tirar proveito dele.
- A fração de cada um está definida ou é facilmente identificável, por partilha, acordo ou regime de bens.
- Houve oposição ao uso gratuito, normalmente por notificação ou pelo próprio processo.
Um ponto importante: na maior parte dos casos, a indenização é contada a partir do momento em que o ex foi notificado ou citado, e não desde o dia em que a pessoa saiu de casa. Por isso, esperar muito para se manifestar costuma significar perder meses de cobrança. A análise, ainda assim, depende do caso concreto.
Situações que costumam afastar ou reduzir a cobrança
Nem todo uso exclusivo leva a pagamento. Algumas situações mudam bastante o resultado:
Filhos morando no imóvel
Se o ex ficou no imóvel com os filhos do casal, os tribunais costumam considerar que parte desse uso beneficia as próprias crianças. Há decisões que reduzem o valor, que o abatem da pensão alimentícia ou que afastam a cobrança, tratando a moradia como uma forma de prestar alimentos. O artigo sobre cálculo da pensão alimentícia ajuda a entender como esses valores conversam.
Medida protetiva e violência doméstica
Quando a pessoa que ficou no imóvel é vítima de violência doméstica e o agressor foi afastado por medida protetiva, o STJ já entendeu que não cabe ao agressor cobrar aluguel da vítima. A lógica é que ele não pode se beneficiar da própria conduta.
Imóvel financiado ou com dívidas
Se quem mora no imóvel paga sozinho o financiamento, o condomínio ou o IPTU, esses valores costumam entrar no acerto de contas. O artigo sobre imóvel financiado no divórcio detalha essa conta.
Saída de casa por muito tempo
Há ainda a usucapião familiar (art. 1.240-A do Código Civil), que pode alcançar quem abandona o lar por dois anos, em situações bem específicas. O tema é tratado no artigo sobre abandono de lar e é mais um motivo para não deixar a situação parada.
Os caminhos para resolver: comparação
Cobrar aluguel nem sempre é o melhor objetivo. Muitas vezes, o que a pessoa quer de verdade é receber sua parte do imóvel. Os caminhos mais comuns:
| Caminho | Como funciona | Quando costuma fazer sentido |
|---|---|---|
| Acordo de uso com aluguel | O ex continua no imóvel e paga um valor mensal pela parte do outro | Quando os dois querem ganhar tempo antes de vender |
| Compra da parte | Um compra a fração do outro, com recursos próprios ou financiamento | Quando quem mora quer ficar de vez e tem condição de pagar |
| Venda e divisão do valor | O imóvel é vendido e o valor líquido é dividido | Quando nenhum dos dois quer ou consegue ficar com o bem |
| Ação de arbitramento de aluguel | O juiz fixa o valor pelo uso exclusivo | Quando não há acordo e o uso exclusivo continua |
| Extinção de condomínio | O juiz determina a venda do imóvel, com preferência para o coproprietário | Quando não há acordo para vender nem para comprar a parte |
Esses caminhos podem andar juntos. É comum pedir a fixação de aluguel enquanto se discute a partilha ou a venda, para que o tempo do processo não pese só para um lado.
Como a cobrança costuma ser feita na prática
- Reunir documentos do imóvel: matrícula, contrato de financiamento, comprovantes de pagamento e o documento da separação ou do divórcio.
- Levantar o valor de mercado do aluguel, com avaliações de imobiliárias ou anúncios de imóveis parecidos. O valor cobrado costuma ser proporcional à fração de quem não está usando.
- Notificar o ex por escrito, informando que o uso gratuito não é mais aceito. Esse documento costuma marcar o início da cobrança.
- Tentar um acordo, que pode ser homologado e ganha força de título executivo.
- Sem acordo, levar o pedido ao Judiciário, junto com a partilha, com a extinção de condomínio ou em ação própria.
Cada caso tem particularidades, como o regime de bens, a existência de filhos e as dívidas do imóvel. Nossa equipe, com a Dra. Sarah Fiorot como advogada responsável, analisa a situação antes de indicar o caminho, sem promessa de resultado. Conheça a página de advogado para divórcio ou fale no WhatsApp.
Perguntas frequentes
Posso trocar a fechadura ou tirar o ex do imóvel por conta própria?
Não é recomendável. Enquanto o imóvel for comum, os dois têm direito sobre ele, e atitudes por conta própria podem gerar conflito e até responsabilização. O caminho mais seguro costuma ser o acordo ou o pedido judicial.
O aluguel é cobrado desde a data da separação?
Em regra, os tribunais têm contado a indenização a partir da notificação ou da citação do ex, e não da data em que o casal se separou. Por isso, formalizar a oposição ao uso gratuito costuma ser um passo importante.
Se eu não pago nada do imóvel, ainda posso cobrar?
Pode ser possível, mas as despesas pagas só por quem mora no imóvel, como financiamento e IPTU, costumam ser compensadas no cálculo. O resultado depende do acerto de contas de cada caso.
Fontes oficiais
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um advogado.
