A compra e venda de um imóvel é uma transação significativa que demanda um contrato bem elaborado para garantir que os direitos e obrigações das partes sejam claramente definidos e protegidos.
Este artigo explora as informações essenciais que devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel e as possíveis hipóteses de rescisão contratual.
Alguns dos principais requisitos de um contrato de compra e venda de imóvel são:
- Identificação das Partes: Deve constar o nome completo, estado civil, profissão, endereço e documentos de identificação (CPF, RG ou passaporte) das partes envolvidas. Se uma das partes for uma empresa, deve incluir a razão social e o CNPJ.
- Descrição do Imóvel: O contrato deve detalhar o imóvel, incluindo endereço, características (metragem, número de cômodos), matrícula e cartório de registro. A descrição precisa evitar ambiguidades sobre o imóvel transacionado.
- Valor da Transação: O valor total da compra deve ser claramente especificado, incluindo a forma de pagamento, seja à vista, parcelado ou financiado, com detalhes sobre parcelas, vencimentos e métodos de pagamento.
- Condições de Pagamento: É essencial definir as condições de pagamento, como sinal, entrada, parcelas e prazo final. O contrato deve também abordar condições relacionadas a financiamentos.
- Obrigações das Partes: O contrato deve definir as obrigações do comprador e do vendedor, como entrega do imóvel livre de ônus e a realização do pagamento conforme o acordado.
- Data de Entrega: A data ou prazo para a entrega do imóvel deve estar claramente especificado. Para imóveis em construção, deve ser prevista a data de conclusão da obra.
- Penalidades e Multas: O contrato deve incluir cláusulas sobre penalidades por descumprimento de condições, como atraso no pagamento ou na entrega do imóvel.
- Garantias e Vícios: Devem ser estabelecidas garantias sobre o imóvel e os procedimentos para tratar vícios ou defeitos identificados após a compra.
- Cláusulas de Rescisão: O contrato deve definir as condições e consequências para a rescisão, tanto pelo comprador quanto pelo vendedor.
- Foro de Jurisdição: Deve ser estabelecido o foro para resolver litígios relacionados ao contrato, geralmente o foro da comarca do imóvel.
Além das informações acima, a Lei 13.786/2018 estabelece outras informações obrigatórias que é preciso conter em um contrato de compra e venda de imóvel, são elas:
- o preço total a ser pago pelo imóvel;
- o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
- a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
- as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
- o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
E se o contrato não seguir as regras estabelecidas pela Lei 13.786/2018?
Caso o contrato seja omisso e não contenha alguma das informações descritas acima, será concedido o prazo de 30 dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão.
Caso o prazo finalize sem o saneamento da omissão, poderá a parte que adquiriu o imóvel rescindir o contrato.
Conclusão
Um contrato de compra e venda de imóvel bem elaborado é essencial para assegurar que a transação seja realizada de forma clara e justa para ambas as partes.
Incluir todas as informações obrigatórias e definir claramente as hipóteses de rescisão pode evitar conflitos e proteger os direitos dos envolvidos.
Em caso de dúvidas ou situações complexas, é recomendável consultar um advogado para garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente contemplados e que o processo de compra e venda ocorra sem contratempos.
